ОБЗОР РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ ЗА 2 КВАРТАЛ 2014 ГОДА

Доля вакантных офисных площадей выросла на 14%

Общий объем предложения качественных офисных помещений Москвы по итогам 2 квартала 2014 года достиг 16 млн кв. м. За первые два квартала в эксплуатацию было введено около 504 000 кв. м помещений, из которых 59% соответствует классу А и 41% классу Б. Таким образом, объем нового строительства превышает показатель за аналогичный период прошлого года на 41% и является максимальным, начиная с 2009 года.

ОБЪЕМ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ, ВВЕДЕННЫХ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ В МОСКВЕ В 1-2 КВАРТАЛАХ 2014 ГОДА. ИЗМЕНЕНИЯ ОТНОСИТЕЛЬНО ПОКАЗАТЕЛЕЙ 2-ГО КВАРТАЛА 2013 ГОДА

За шесть месяцев чистое поглощение офисных площадей выросло на 110 000 кв. м. Таким образом, по итогам двух кварталов 2014 года объемы чистого поглощения достигли 260 000 кв. м, что превышает аналогичный показатель прошлого года на 308 000 кв. м, когда его значение было отрицательным.

ПОГЛОЩЕНИЕ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В МОСКВЕ ЗА 1-2 КВАРТАЛЫ 2014 ГОДА. ИЗМЕНЕНИЯ ОТНОСИТЕЛЬНО ПОКАЗАТЕЛЕЙ 2-ГО КВАРТАЛА 2013 ГОДА

Несмотря на положительную динамику, чистое поглощение в первом полугодие 2014 года почти в два раза ниже объемов нового строительства. Это привело к росту доли вакантных площадей в течение квартала в среднем по рынку до 14%, что соответствует показателю конца 2013 года.

УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В МОСКВЕ. ИЗМЕНЕНИЯ ОТНОСИТЕЛЬНО ПОКАЗАТЕЛЕЙ КОНЦА 2013 ГОДА

Усилившаяся конкуренция на рынке между высококлассными объектами вследствие роста предложения, валютные колебания, а также высокий уровень неопределенности в экономике, не могли не повлиять на динамику ставок аренды на качественные офисные помещения. По итогам шести месяцев средняя запрашиваемая базовая ставка аренды в классе А составила $750 за кв. м в год, в объектах класса В+  - $530 за кв. м в год. Для класса Б – средняя ставка составила $440 за кв. м в год.

СРЕДНИЕ БАЗОВЫЕ АРЕНДНЫЕ СТАВКИ В МОСКВЕ. ИЗМЕНЕНИЯ ОТНОСИТЕЛЬНО ПОКАЗАТЕЛЕЙ КОНЦА 2013 ГОДА

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Общий объем предложения качественных офисных помещений Москвы по итогам 2 квартала 2014 года достиг 16 млн кв. м и составил  3,4 млн офисов класса А (21%) и 12,6 млн (79%) – класса Б.

ОБЩИЙ ОБЪЕМ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В МОСКВЕ НА КОНЕЦ 2 КВАРТАЛА 2014 ГОДА

Как и ожидалось, первое полугодие продемонстрировало увеличение прироста новых офисных площадей.  За первые два квартала в эксплуатацию было введено около 504 000 кв. м помещений, из которых 59% соответствует классу А и 41% классу Б. Таким образом, объем нового строительства превышает показатель за аналогичный период прошлого года на 41% и является максимальным, начиная с 2009 года.

ПРИРОСТ НОВЫХ КАЧЕСТВЕННЫХ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В МОСКВЕ

Увеличение нового предложения объясняется, прежде всего, завершением строительства замороженных во время кризиса крупных объектов, например, как «Башня Евразия» и «Президент Плаза».

Процесс децентрализации нового строительства становится неотъемлемой частью московского рынка офисной недвижимости. Все больше новых качественных объектов появляется за пределами Садового Кольца. Так во втором полугодии 2014 года наибольший объем введенных площадей приходится на районы за границами ЦАО, это 68% от общего объема нового строительства. Лидирующую позицию занимает район ЗАО (до ЧТК), за первые шесть месяцев здесь было построено 212 000 кв. м офисных площадей, представленных тремя крупными объектами: «Поклонная 3», «Президент Плаза» и  «Плаза, корпус Д».

Если рассматривать новое строительство только за 2 квартал 2014 года, то в данный период лишь 10% новых площадей приходится на ЦАО.

НАИБОЛЕЕ КРУПНЫЕ ОБЪЕКТЫ, ВВЕДЕННЫЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ИЛИ ЗАВЕРШАЮЩИЕ РЕКОНСТРУКЦИЮ ВО 2 КВАРТАЛЕ 2014 ГОДА

Прирост общего объема предложения качественных офисных площадей по итогам  первого полугодия 2014 года составил  8,7% по классу А и 1,7% по классу Б, а общий прирост - 3%.

В течение второго полугодия 2014 года на московском рынке к вводу в эксплуатацию заявлено еще около 1,1 млн кв. м офисных площадей. Однако, учитывая темпы строительства,  часть из них будет перенесена на 2015 года, поэтому наиболее вероятно, что в последующие два квартала будет введено не более 750 000 кв. м, что позволит превысить показатели 2010 года и сможет стать максимальным значением за посткризисный период.

ДИНАМИКА ОБЩЕГО ОБЪЕМА ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В МОСКВЕ

К выходу на рынок запланированы такие крупные объекты как: «ОКО», первая фаза МФЦ ComCity, МФЦ «Лотос», башня «Эволюция». Основная доля нового строительства (более 70%) приходится на районы за пределами ТТК.

НАИБОЛЕЕ ЗНАЧИМЫЕ ОБЪЕКТЫ, ОЖИДАЕМЫЕ К ВВОДУ В МОСКВЕ ДО КОНЦА 2014 ГОДА

Такой рост нового предложения только усилит конкуренцию между высококачественными объектами и предоставит возможность арендаторам выбирать помещения по комфортных для них условиям.

СПРОС

В первом полугодие чистое поглощение офисных площадей продемонстрировало позитивную динамику. За шесть месяцев показатель вырос на 110 000 кв. м. Таким образом, по итогам двух кварталов 2014 года объемы чистого поглощения достигли 260 000 кв. м, что превышает аналогичный показатель прошлого года на 308 000 кв. м, когда его значение было отрицательным.

Наибольшее значение чистого поглощения, а именно 129 000 кв. м,  по итогам 2 квартала приходится на помещения класса А, что составляет 50% от общего объема поглощения. В 1 квартале на долю класса А приходилось всего 21%. Это говорит о росте спроса на офисные комплексы класса А, который достигнут благодаря снижению арендных ставок вследствие высокого предложения и появившимся возможностям у арендаторов по согласованию комфортных условий при аренде высококачественных помещений.

Также увеличилось чистое поглощение в объектах класса Б+, на конец 2 квартала показатель достиг 95 000 кв. м. Данный показатель для класса Б- находится на уровне 37 000 кв. м.

ПОГЛОЩЕНИЕ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В МОСКВЕ ЗА  1-2 КВАРТАЛ 2014 ГОДА

ДИНАМИКА ПОГЛОЩЕНИЯ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В МОСКВЕ

Также стоит отметить, что по итогам 2 квартала 2014 года в структуре сделок возросла доля сделок по пересогласованию условий аренды по занимаемым помещениям. Это объясняется нестабильностью на рынке офисных помещений Москвы и экономики, когда многие арендаторы отдают предпочтение продлению договоров в текущем здании.

В первой половине 2014 года наиболее активными на рынке покупки и аренды офисных помещений были представители производственного и транспортного сектора. На их долю приходится около 22% от всех запросов. По итогам 2 квартала увеличилось число запросов от компаний, работающих в сфере профессиональных услуг, в течение шести месяцев данный показатель вырос с 11% до 17%.  Также уверенный спрос продолжают демонстрировать IT и телекоммуникационные компании (12%). А представители инвестиционного и финансового сектора, обычно занимающие лидирующие позиции, напротив, продемонстрировали снижение активности в течение полугодия. Количество запросов со стороны таких компаний уменьшилось на 7%  и на конец 2 квартала 2014 года составило 12% в общем объеме спроса. 

КОЛИЧЕСТВО ОБРАЩЕНИЙ ПО СФЕРАМ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АРЕНДАТОРОВ ПО ИТОГАМ 1-2 КВАРТАЛОВ 2014 ГОДА

КЛЮЧЕВЫЕ СДЕЛКИ АРЕНДЫ ВО 2 КВАРТАЛЕ 2014 ГОДА

ВАКАНТНЫЕ ПЛОЩАДИ

Несмотря на положительную динамику, чистое поглощение в первом полугодие 2014 года почти в два раза ниже объемов нового строительства. Это привело к росту доли вакантных площадей в течение квартала в среднем по рынку до 14%, что соответствует показателю конца 2013 года.

ДИНАМИКА УРОВНЯ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В МОСКВЕ

Уровень вакантных площадей для офисных зданий класса А на конец 2 квартала текущего года составил 22%. По итогам шести месяцев показатель увеличился на 2%, что обусловлено восстановлением объемов нового строительства.

Диапазон значений данного показателя варьируется в зависимости от местоположения объектов. Наименьший уровень вакантных площадей, а именно их отсутствие, наблюдается в районах «ЮЗАО до ЧТК» и «ЗАО после ЧТК». Наибольшее значение доли свободных помещений класса А по итогам первого полугодия приходится на районы «ЗАО до ЧТК» (77%) и «СЗАО после ЧТК» (75%). Это явилось следствием ввода новых крупных объектов на этих рынках: «Президент Плаза» и «Миракс Плаза, кор. Д» в «ЗАО до ЧТК» и Mebe One Khimki Plaza в «СЗАО после ЧТК».

В пределах «ЦАО» ввод в эксплуатацию двух крупных объектов класса А («Башня Евразия» и здание F бизнес парка «Аврора») сдерживал снижение доли свободных площадей. В течение шести месяцев уровень вакантных помещений здесь практически не изменился, и по итогам 2 квартала 2014 года остались свободными 21% таких площадей.

УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ НА РЫНКЕ КАЧЕСТВЕННЫХ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКВЫ НА КОНЕЦ 2 КВАРТАЛА 2014 ГОДА

На конец 2 квартала доля вакантных площадей составила 16% для объектов класса Б+ и 8% для класса Б-.  Уровень свободных помещений в офисных центрах класса Б+ несколько увеличился: по сравнению с 4 кварталом 2013 года он вырос на 1%. В то же время в объектах класса Б-  показатель остается стабильным.

Самое высокое значение доли свободных площадей в объектах класса Б отмечается в районе «СВАО после ЧТК», это объясняется низкой степенью востребованности офисных помещений в данном районе.

В «ЦАО» в течение двух кварталов в классе Б были введены несколько объектов, построенных под конечного пользователя или с большой долей уже сданных площадей, - это ограничило рост уровня вакантных площадей данного класса в течение полугодия. Показатель увеличился всего на 1%.

СТАВКИ АРЕНДЫ

Усилившаяся конкуренция на рынке между высококлассными объектами вследствие роста предложения, валютные колебания, а также высокий уровень неопределенности в экономике, не могли не повлиять на динамику ставок аренды на качественные офисные помещения. 

Таким образом, по итогам шести месяцев средняя запрашиваемая базовая ставка аренды в классе А снизилась на 4% по сравнению с концом 2013 года и на конец 2 квартала 2014 года составила $750 за кв. м в год. Стоит отметить, что средняя ставка аренды на офисные помещения класса А не изменилась по сравнению с показателем 1 квартала 2014 года. Для объектов класса А, находящихся в пределах Садового Кольца, средняя стоимость аренды по итогам первого полугодия составила $940 за кв. м в год, что на $110 ниже, чем на конец прошлого года.

Если говорить о динамике коммерческих условий в объектах класса Б+, то средняя запрашиваемая базовая ставка арендынемного выросла с $525 до $530 за кв. м в год, что связано, прежде всего, с увеличением стоимости аренды на помещения класса Б+ в районах «ЦАО».

Средняя запрашиваемая базовая ставка аренды для класса Б- снизилась и по итогам 2 квартала 2014 года находится на уровне $440 за кв. м в год, что на $15 ниже по сравнению с концом прошлого года.

ДИНАМИКА УРОВНЯ СРЕДНИХ ЗАПРАШИВАЕМЫХ БАЗОВЫХ АРЕНДНЫХ СТАВОК, ПО СОСТОЯНИЮ НА КОНЕЦ 2 КВАРТАЛА 2014 ГОДА

Если рассматривать коммерческие условия аренды в зависимости от состояния помещения, то на конец 2 квартала 2014 годаарендные ставки по классу А составили: $865 за кв. м в год для помещений в состоянии «с отделкой» и $730  за кв. м в год «под отделку».

По классу Б+ средняя стоимость аренды составляет $545 за кв. м в год для помещений в состоянии «с отделкой» и $525 за кв. м в год «под отделку».

По-прежнему на московском рынке офисной недвижимости ставки варьируются в широких диапазонах в зависимости от местоположения и качества объекта.

СРЕДНИЕ ЗАПРАШИВАЕМЫЕ БАЗОВЫЕ СТАВКИ АРЕНДЫ НА РЫНКЕ КАЧЕСТВЕННЫХ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКВЫ НА КОНЕЦ 2 КВАРТАЛА 2014 ГОДА

RENT EXPECTATIONS INDEX  (ИНДЕКС ОЖИДАНИЙ АРЕНДНЫХ СТАВОК)

В начале 2014 года ожидания роста арендных ставок оставались низкими, большинство собственником понижали стоимость аренды. Такая тенденция началась еще в октябре прошлого года, индекс так и не пересек границы в 50 пунктов.

В объектах класса А во 2 квартале 2014 года большая часть арендодателей по-прежнему придерживается позиции к снижениюарендных ставок. И к июлю индекс ожиданий вновь опускается до 42%.

RENT EXPECTATIONS INDEX, КЛАСС А

В классе Б+ ситуация обратная, к июлю 2014 года индекс демонстрирует рост, большинство собственников повышают ставки в связи с увеличением налога на имущество, который теперь рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта.

RENT EXPECTATIONS INDEX, КЛАСС Б+

Источник: ILM http://www.ilm.ru/ru/reviews-wound/obzor-rynka-ofisnoy-nedvizhimosti-moskva-ii-kvartal-2014-g

20 августа 2014 года